天津武清王庆坨镇“小产权房”调查:违建违售仍在


开车沿京环线驶过天津市武清区王庆坨镇,自东向西过“王庆坨互通”,在等待红绿灯的间隙,会出现不少村民往车里塞“现房发售,特价房16万/套起”的宣传广告,广告单页上没有具体楼盘信息,只会留下“购房热线”,但会在醒目的位置注明“一户一本,70年不动产”。

王庆坨镇,位于天津市武清区西南部,曾被称为“中国自行车第一镇”,主干道“售楼部”“售楼中心”字样林立,汽车往路边一靠,便有售房人员进行推销“是来看房的吗?”“来看我们这儿的房,带您看看?”公开资料显示,御公馆、金水湾、紫昌华苑、七街村君悦豪庭、四合庄村盛世小镇等小产权房曾被王庆坨镇人民政府责令停建停售,而在购房市场,他们的销售行为并未停止。

“小产权”宣称“70年产权”

8月20日,河南省林州市王先生投诉称,2020年初,他花费20多万元全款购买了王庆坨镇御公馆一套不到70平米的房产后发现,开发商天津昆基房地产开发有限公司(以下简称“天津昆基”)海报中当初承诺的“一户一本70年产权”根本无法兑现,房屋买卖合同中标明的“住宅”却成为了村民自住的“小产权房”。

王先生找天津昆基讨要说法,却发现这家房产公司涉及风险预警40多条,公司法人已被限制高消费。然而,基于此,天津市武清区王庆坨镇人民政府对该楼盘曾公开回复质疑:“御公馆土地属村集体所有,应用于该村村级组织成员使用,不得对外进行销售。”

王先生全款购买的现房尚且还能直接入住,而购买御公馆期房6号楼的消费者没有见到房,退款却犯难了。人民网“领导留言板”里就有购房者投诉称,2020年7月8日,购房者通过王庆坨镇购房遭遇退款难题。

购房者回忆,2018年9月,夫妻二人前往天津市武清区王庆坨镇御公馆看房,御公馆销售现场介绍房子为“新民居项目”,且出示了“盖有王庆坨镇人民政府公章的土地使用证”的图片。销售给购房者仔细查看了购房合同的一份补充协议,“付完全款后90个工作日后房地产开发商会颁布房产证,并注明由王庆坨镇镇政府下发,三年后御公馆80%居民同意后,房地产开发商会出具一个缴费清单,缴费完成后会得到正式的商品房产权证。”

购房者看中了建筑面积为124平米总房款为54万元的房屋,随即支付了27.8万元的首付款,然而直到2020年7月,截至购买者进行投诉维权,开发商承诺的2019年10月交房的6号楼却并未开始动工,多次联系退款也没有音讯。

针对这一情况,武清区王庆坨镇人民政府回复:“经查,御公馆6号楼项目位于王庆坨镇二街村,该建筑物的建设未经镇及上一级相关部门审批。该宗土地属村集体所有,应用于该村村级组织成员使用,不得对外进行销售。因未取得相关手续,现正按照区有关规定综合治理,目前该6号楼现状为未建设。”关于购房者需要退款的问题,“建议双方进行协商,协商未果可依法走司法途径解决。”

楼盘所在地原是自行车厂

这个曾被称为“中国自行车第一镇”位于天津市西南部的王庆坨镇,全镇总面积为52平方公里,地处武清区与北辰区,西青区和河北省霸州市,廊坊安次区等几个行政区的交界处。

数据显示,自行车产业曾是王庆坨镇的支柱产业,王庆坨镇民营自行车中小企业有500多家,四万多人的常住人口,七成以上的劳动力都干着和自行车有关的活。随着共享单车市场的遇冷,这一产业也遭遇重大打击,王庆坨镇的不少自行车企业也面临倒闭。

当地人介绍,御公馆楼盘位置所在地,就是过去王庆坨镇的一家民营自行车厂。“据说,御公馆楼盘以前就是没有接到共享单车订单的自行车厂房之一,当初自行车老板因为一场牌局输掉了两百万,边上的电动车厂老板就买下了这个厂房,2017年开始动工盖楼。”

御公馆的开发商为天津昆基房地产开发有限公司,也就是与王先生他们签署《购房买卖合同》的甲方,该公司成立于2017年2月28日,经营范围为:房地产开发,物业服务,供热服务,劳动服务,园林绿化工程施工。

据施工方透露,御公馆曾叫过“可爱鸟住宅楼”“江南家园”等楼盘名称,目前已经建好的5栋楼,建造时间为2017年5月到2019年年底。御公馆开工以后,不断有政府综合执法部门的人到项目上进行检查,“2017年就只做了基础工程,只要上面有人检查就停工,施工断断续续。后来,为了赶工期,即使有环保部门来检查,开发商也让我们干活,‘不干就不给钱’。”2020年初,开发商曾要求施工方能继续为他们建造“领导留言板”中购房者提到的6号楼,因“小产权房监管更加严格”等方面的原因遭到了施工方的拒绝。

在王庆坨镇七家村,一栋楼房从一片民房里拔地而起,且正在施工,电线杆上早已褪色的宣传海报上写着“君悦豪庭,投资首选,首付14万起”。当地村民说,“这个楼房陆续盖了三年了,现在政府监管得严,盖盖停停,停停盖盖。”谈到购房者,村民说,“村里原来建造的平房住习惯了,本来就很舒服,‘上楼’的基本都不会是本地人,外地人来买得多。”

售楼部“打游击”多设在“三不管”地带

在位于京环线路边的御公馆销售中心,楼里的工作人员称“御公馆销售中心已经搬走”。在御公馆楼盘,五栋18层的楼房林立,销售人员刘经理说,“销售中心是卖期房时候设置的,现在房子大部分已经卖出所以就撤了。”就“村民发放的广告都不显示楼盘信息”,她说,村民路边发放的宣传广告没有她家的户型,御公馆的房型信息一般通过电子图片发给购房者。

2017年5月,施工方开始房屋建造的同时,御公馆早已在王庆坨镇设置了多个售房中心,其中,环京线路边使用了整个墙面打广告,“精装现房,10万一套”,并直指一旁的“接待中心”。当地人介绍,“这一片有很多‘售楼部’,来的购房者很多都从北京、天津市区过来的,开车也非常方便。这些‘售楼部’所在地属于西青区,而楼盘基本都建在武清区,大部分售楼部应该是以这种方式逃避监管。”

刘经理介绍,他们属于御公馆的开发商直销人员,现房就剩下四五十套房了,入住率已经达到30%,陆续实地看房的人并不少。针对房屋产权问题,刘经理解释道,“70年产权,从交完钥匙后90个工作日就可以拿到房本。”

提及购房流程,刘经理却又说,“咱这不是商品房,不涉及网签,差不多‘还迁房’吧!就跟‘小产权房’差不多,自己住、投资都没问题,买卖也很方便,但落户是落不了的。”她进一步推销,“购买者需求不一样,我们的价格就是便宜。武清区的商品房售价达到每平方米1万多元,王庆坨镇的房价平均也在7000元左右,而御公馆目前售出价格仅三四千元不等。如果一次性付清全款,还能享受不同折扣的优惠。”

刘经理介绍,如果在御公馆没有看到合适的房型,可以再带看王庆坨镇的另一个更大的楼盘——金水湾。她介绍,“开发商是兄弟哥俩”。

王庆坨镇政府:曾多次公告提醒

事实上,御公馆销售刘经理提到的金水湾楼盘,也同属于王庆坨镇的小产权房。

2019年5月,北方网曾登载《政民零距离》栏目的网民留言:“武清区王庆坨1.金水湾、紫昌华苑、渔泽温泉小镇三个楼盘不知道开发商手续齐不齐全,买了那的房子有没有保障,如以后拆等,不知能不能保障相关权利?2.没有房产证,说是大队给下房本,不知道政府认不认可,有没有法律效应?3.这三个小区是否属于违建?”

在栏目的公开页面上,武清区政府明确回复:“经调查,王庆坨镇金水湾、紫昌华苑属我镇小产权房,正按照武清区下发的《武清区‘小产权房’综合治理工作方案》依法治理,目前已责令停建停售。”

在此之前,2018年6月11日,“天津武清国土之声”也曾发布“武清国土分局关于小产权房的公告”。公告称,经调查核实,武清区存在多处疑似建设、销售小产权房的行为,其中王庆坨镇、陈咀镇、河西务镇等较为严重。

武清区国土分局判定,建设、销售“小产权房”属于违法行为。根据国土部《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》(国土资电发〔2012〕98号),农村集体土地不得用于经营性房地产开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严肃查处,对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处,涉嫌犯罪的将依法移送公安机关追究刑事责任。

在公告中,武清区国土分局特别提醒市民,“小产权房”违法,请勿租赁或购买。购买“小产权房”存在风险:“小产权房”没有经过规划、土地、建设等部门的审批,“身份”违法,无法办理产权登记,在质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题,这种房屋买卖一旦遇到纠纷,购买者将无法维权。

律师:购买小产权房须谨慎

就王先生遭遇的情况,《中国质量万里行》采访了一位法律方面的专业人士。

律师认为,依照我国相关法律法规的规定,不动产需要具备合法合规的权利属性。商品房在办理权属登记的时候,需要从土地使用、建设规划、建筑施工等各方面合法合规。所谓“小产权房”其实主要是在土地权属性质上有别于一般商品房。依据我国土地管理法的有关规定,国家和村民集体是土地所有权的主体,一般商品房的土地是经过国土部门收储并规划使用的,“小产权房”一般是村民集体用地上自行建设的,因此其无法取得正式的房本,其所颁发的所谓“房本”也不受国家法律法规的保护。

针对御公馆销售提到的“差不多,就是还迁房”的说法,律师说,“小产权房不同于还迁房,后者是国家法律法规认可的,可以给房本的,小产权房是不受法律保护的,二者具有本质区别。”

律师解释,“小产权房”的产权证一般由村集体组织自行颁发,不具有法律效力;“小产权房”没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。开发商混淆二者区别,具有欺诈消费者的主观故意,消费者可依照有关规定追究该开发商的法律责任。

若出现河南王先生已购买小产权房的情况,律师认为,“消费者购房过程中,如遇到开发商隐瞒小产权房没有房本的事实进行销售,可追究开发商欺诈的法律责任;如消费者明知没有房本还进行购买的,则可能面临销售合同不受法律保护,‘花钱买违建’等房财两空的风险。”

作者:雷玄

(原标题:天津武清王庆坨镇“小产权房”调查:违建违售仍在)

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